Особенности оформления прав на земельные участки после 1 января 2013 года

1 січня 2013 року є датою, за якою слідує введення нових правил та процедур оформлення прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно. Саме в цей день набувають чинності два законодавчі акти, що впроваджують істотні нововведення у правове регулювання відносин щодо земельної та неземельної нерухомості. Зважаючи на деяку суттєву неготовність певних державних органів, яких стосуються такі нововведення, до їх впровадження та реалізації, виникли сумніви, чи не буде відстрочено набуття чинності цих законодавчих актів. Проте ситуація у сфері реєстрації прав власності та і взагалі у земельній сфері така, що «чекати надалі несила», і набуття чинності таки відбудеться, а поточні негаразди, як завжди, будуть обдумуватись та усуватись «в процесі». Наразі мова йде про Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закон України «Про Державний земельний кадастр».

Суть нововведень полягає у тому, що якщо до 1 січня 2013 р. в Україні формування земельних ділянок та оформлення прав на них здійснювалось шляхом ведення одного реєстру - Державного реєстру земель (який вело Державне агентство земельних ресурсів України та його територіальні органи), то після 1 січня 2013 р. таких реєстрів буде два, а саме: формування земельних ділянок фіксуватиметься в Державному земельному кадастрі, а оформлення прав на земельні ділянки - у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно зі ст. 1 Закону «Про Державний земельний кадастр» він являє собою державну геоінформаційну систему відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну та якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками й користувачами. Відповідно, державна реєстрація земельної ділянки являтиме собою внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.

Окрім того, з 1 січня 2013 року набуде чинності стаття 79 1 Земельного кодексу України (Формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав), якою вперше на законодавчому рівні буде визначене поняття формування земельної ділянки. Згідно з цією статтею формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж і внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Крім того, всі сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Слід також відмітити, що законодавець, враховуючи факт передачі до 2004 р. громадянам та юридичним особам України земельних ділянок до пунктів національної геодезичної мережі, включив у зазначену статтю положення, які дозволяють змінювати конфігурацію таких земельних ділянок без проведення їх формування. Так, згідно з п. 12 ст. 79 1 Земельного кодексу України межі суміжних земельних ділянок приватної власності можуть бути змінені власниками без формування нових земельних ділянок за проектами землеустрою із впорядкування існуючих землеволодінь. А в пункті 8 цієї статті встановлено, що у разі встановлення (відновлення) меж земельних ділянок за їх фактичним використанням у зв'язку з неможливістю виявлення дійсних меж, формування нових земельних ділянок не здійснюється. А зміни до відомостей про межі земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру. Отже, наведені положення дають право власникам суміжних земельних ділянок, отриманих у власність до 2004 р., ініціювати уточнення ліній проходження меж таких ділянок без проведення їх нового формування, у спрощеному порядку - на підставі проектів землеустрою із впорядкування існуючих землеволодінь відповідно до ст. 51 Закону України «Про землеустрій».

З іншого боку, проведення державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі не надає ділянці юридичної властивості обігоздатності, тобто властивості бути об'єктом цивільних прав (права власності, оренди тощо), що вбачається з ч. 9 ст. 79 1 Земельного кодексу України, де встановлено, що земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї. Тобто земельна ділянка може бути об'єктом цивільних правочинів лише після внесення відомостей про неї до обох інформаційних баз даних - Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Причому державна реєстрація речових прав на земельні ділянки може здійснюватися після державної реєстрації земельних ділянок у державному земельному кадастрі.

Важливою особливістю оформлення прав на земельні ділянки після 1 січня 2013 р. стане також встановлення нового порядку оформлення земельних прав. Якщо згідно з чинною редакцією ст. 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, а також цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеної в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою або за свідоцтвом про право спадщину (у випадку спадкування ділянки), то з 1 січня 2013 р. стаття 126 Кодексу діятиме у такій редакції: «Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

До того ж названим Законом істотно змінюється зміст підтвердження виникнення у особи земельних прав. Так, згідно зі ст. 1 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно являє собою офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, наявність у особи права на земельну ділянку підтверджуватиметься з 1 січня 2013 р. фактом проведення державної реєстрації такого права у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Однак при вчиненні правочинів та інших дій щодо земельних ділянок їх власники та користувачі мають подати документ, який підтверджує наявність у них відповідного права. Таким документом, як передбачено ст. 28 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є витяг з Державного реєстру прав, який надається власникам земельних ділянок на підставі поданої заяви.

Законом також встановлено, що державна реєстрація прав є обов'язковою. Більше того, права земельні ділянки та інше нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають саме з моменту реєстрації. Така норма кореспондується з нормами ст. 334 Цивільного кодексу

Зоя Ярош

України, за якими право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Водночас права на земельні ділянки та інше нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, тобто до 1 січня 2013 р., визнаються дійсними навіть у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. Або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав. Таким чином, Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визнає всі права на земельні ділянки, які були зареєстровані до 1 січня 2013. Це, зокрема, означає, що видані до 1 січня 2013 р. державні акти на право власності на земельні ділянки зберігатимуть свою чинність і після 1 січня 2013 р. - до тих пір, доки існуватиме відповідна земельна ділянка як об'єкт цивільних прав.

При цьому варто звернути увагу на те, що незважаючи на визнання державою прав власності на такі земельні ділянки, у їх власників при здійсненні прав можуть виникнути непоодинокі проблеми у випадку, якщо така ділянка не має кадастрового номера. Згідно із Законом України «Про Державний земельний кадастр» земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. Отже, такі ділянки можна використовувати відповідно до їх цільового призначення. Однак ними не можна розпоряджатися, поки не буде отриманий кадастровий номер.

Відсутність у земельної ділянки кадастрового номера свідчить ще про один істотний недолік її правового режиму. Він полягає у тому, що відомості про таку ділянку не внесені до Державного реєстру земель. Це означає, що на картографічних документах Державного реєстру земель (черговому кадастровому плані тощо) відсутнє позначення наявності такої ділянки на відповідній території. У зв'язку з цим пунктом 2 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону «Про Державний земельний кадастр» визначено правовий режим усунення вищезазначеного недоліку правового режиму земельної ділянки. Зокрема, ним визначено порядок внесення відомостей про такі земельні ділянки до Державного реєстру земель. Так, цим пунктом встановлено, що у разі якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється у спрощеному порядку - на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності). А внесення інших відомостей про ці земельні ділянки здійснюється вже після державної реєстрації земельних ділянок.

Окрім того, з початком дії Державного реєстру земель, його наповненням, відкритим способом отримання інформації з нього значна частина власників земельних ділянок постануть перед фактом, що звичні площа та межі їх земельних ділянок є недійсними, оскільки не співпадають із задекларованими в наявних у них правовстановлюючих документах. З більш складними проблемами можуть зіткнутися ті власники земельних ділянок, щодо яких у процесі виконання землевпорядних робіт буде з'ясовано, що належні їм ділянки значною мірою накладені на суміжні ділянки або повністю чи частково розташовані на водних об'єктах, лісових ділянках, в охоронних зонах та інших територіях, які згідно з чинним законодавством не підлягають приватизації. Що, у свою чергу, потягне значну кількість земельних спорів і судових проваджень.

Зоя Ярош,

Управляючий партнер АК «Маршаллєр і партнери»,

Голова секції Асоціації адвокатів України

За матеріалами: ЛІГА ЗАКОН