Проблемна нерухомість - 10 Лютого 2011

Загальновідомо, що нині на ринку так званої комерційної нерухомості (торгові площі, складські та виробничі приміщення, офіси) існує значний брак пропозиції. Водночас, кількість підприємств, яким необхідні для використання такі площі, щороку збільшується, а забудовники не встигають задовольнити зростаючий попит. Зростання попиту, за відсутності пропозиції, призводить до того, що власники комерційних площ постійно підвищують ціну оренди. Так, вартість офісних приміщень у столиці інколи в 3-4 рази перевищує вартість таких само приміщень у Лондоні, Берліні чи Римі. Аналогічна ситуація з торговими площами та складами.
Ось і виходить, що купівля власного складу, магазину чи офісу, навіть у кредит, загалом обходиться підприємцю дешевше, ніж оренда. Щоправда, так само як із ринком оренди, на ринку купівлі-продажу комерційних площ пропозиція невелика. В таких ситуаціях підприємці почасти купують або переобладнують під торгові або офісні площі існуючі приміщення в житлових будинках. Добре, якщо такі приміщення за своїм призначенням є нежилими. Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних рад. Інше питання, якщо підприємець вирішив відкрити офіс, перукарню чи магазин у квартирі. Згідно з законодавством України це потребує переведення приміщення із житлового фонду в нежитловий. З цього й починаються всі проблеми.
Які приміщення можна перевести?
Відповідно до ст. 7 ЖК України непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради народних депутатів. Щоправда, це лише у разі якщо йдеться про державний або комунальний житловий фонд. В інших випадках переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається.
Якщо ж приміщення збудоване на кошти житлово-будівельних кооперативів, то тоді жилі приміщення в будинках можуть переобладнуватися в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті ради народних депутатів.
Отже, в разі непридатності приміщення для проживання переведення фонду не є проблематичним. А як бути коли приміщення придатне?
Нині більшість квартир приватизовані, а отже, згідно із ст. 4 ЖК України належать до приватного житлового фонду. За загальним правилом переведення приватизованого житлового фонду у нежитловий здійснюється за заявою власника і відповідним рішенням місцевої ради. Відповідно до судової практики, що склалася, суди виходять з того, що місцеві ради не повинні створювати перешкод для здійснення прав власників. Водночас, не слід забувати, що житло має спеціальне призначення, і право власності на нього може бути обмеженим зобов’язанням власника використовувати житло за призначенням. До речі, саме місцеві ради повинні здійснювати контроль за використанням власником житла за призначенням. Виходить замкнене коло. З одного боку, саме ради вирішують, виключити чи ні приміщення із житлового фонду, а з іншого, – вони зобов’язані стежити за використанням житла за призначенням. Переведення житлового фонду в нежитловий передбачено ст. 8 ЖК України, яка встановлює право виконкомів обласних, міських рад здійснювати таке переведення у виняткових випадках. За українським законодавством таких винятків, крім визнання приміщення непридатним для проживання, не визначено. Це регламентується нормами ЖК України та постановою Ради міністрів УРСР «Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень не придатними для проживання» № 189 від 26 квітня 1984 р. Також відповідно до вимог державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» приміщення магазинів роздрібної торгівлі допускається розміщувати виключно на першому, другому і цокольному поверхах житлових будинків, а приміщення громадського призначення, крім приміщень громадського призначення гуртожитків і житлових будинків для осіб похилого віку та сімей з інвалідами, повинні мати виходи та евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку.
Враховуючи вимоги ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» та ЦК України щодо володіння, користування та розпорядження майном, яке перебуває у спільній частковій власності, у разі якщо в житловому будинку є приватизовані квартири при переобладнанні приміщень такого будинку під офіси, торговельні організації тощо з використанням місць загального користування будинку необхідна згода власників приватизованих квартир. Закон не регламентує порядок отримання згоди власників приватних квартир. Більше того, деякі норми законодавства з цього питання суперечать одна одній.
Зокрема, в ст. 26 ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р. власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об’єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. У разі потреби можливе переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно у порядку, встановленому законодавством.
Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.
Виходячи з викладеного, приміщення, розташовані в жилих будинках, можуть використовуватися для влаштування офісів та приміщень господарського призначення (магазини, перукарні, майстерні тощо) без дозволу об’єднання співвласників багатоквартирного будинку тільки у випадку коли договір на використання такого приміщення було укладено до створення об’єднання співвласників. У разі якщо таке об’єднання не створене, необхідність погодження влаштування приміщень господарського призначення з власниками квартир багатоквартирного будинку чинним законодавством не передбачена.
За загальним правилом
За умов значних розбіжностей у чинному законодавстві з питань переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд на практиці дана процедура є надзвичайно проблемною. Небагато юридичних компаній беруться за це, особливо, коли умови приміщення не підпадають під загальні вимоги (квартира вище другого поверху тощо). Якщо власник або користувач все ж вирішив перевести свою квартиру чи будинок із житлового фонду в нежитловий, він має дотримуватися загальних правил, що виробилися на практиці: 1) квартира має бути розміщена на першому-другому поверсі будинку (переведення в нежитловий фонд квартир на інших поверхах можливе лише в тому разі, якщо квартира, що розташована поверхом нижче, вже переведена у нежитловий фонд); 2) виконкоми рад також вимагають від власників надання підписів сусідів про те, що вони не проти переведення квартири до нежитлового фонду із зазначенням, під що квартира потім буде використовуватися (офіс, заклад торгівлі тощо).
Порядок зміни фонду в столиці
Порядок переведення приміщень із житлового фонду в нежитловий у м. Києві затверджений розпорядженням КМДА від 1 жовтня 2002 р. № 1825. Даний порядок визначає випадки, у яких проводиться переведення (визнання у встановленому порядку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для проживання; зміни функціонального призначення жилого будинку, жилого приміщення); умови переведення (якщо приміщення розташовані у цокольних, підвальних, напівпідвальних, перших та других поверхах жилих будинків, які мають окремий вихід або мають можливість влаштування окремого виходу та за згодою власників жилих будинків).
Механізм №1
Після звернення до РДА із необхідним переліком документів РДА доручає міжвідомчій комісії вивчити надані разом із заявою документи, обстежити стан жилого будинку, жилого приміщення як жилого або визнання його в установленому порядку непридатним для проживання, про що складається відповідний акт. Після прийняття позитивного рішення видається розпорядження РДА про визнання жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання, копія якого разом з актом міжвідомчої комісії про обстеження жилого будинку, жилого приміщення надається власнику жилого будинку, жилого приміщення.
З пакетом документів власник звертається до КМДА, а та вже виносить розпорядження щодо приміщення.
Механізм №2
У разі якщо власник хоче перевести приміщення із житлового фонду в нежитловий відповідно до ст. 8 Житлового кодексу Української РСР (як виняток), РДА розглядає відповідні документи. Після розгляду РДА та прийняття позитивного рішення до КМДА надсилається лист-погодження з обгрунтуванням доцільності переведення жилого приміщення у нежиле відповідно до ст. 8 Житлового кодексу Української РСР (як виняток) та подальшого його використання. Головне управління житлового господарства КМДА готує відповідний проект розпорядження КМДА з пояснювальною запискою до нього, який погоджується першим заступником голови, заступником голови, начальником Головного управління економіки та розвитку міста, головою РДА, юридичною службою, керівником апарату.
Щоб там не було, нечіткість процедур переведення з житлового фонду в нежитловий дає можливість чиновникам на кожному етапі проходження документів якщо не зупинити, то загальмувати процедуру переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд. Це створює позитивний грунт для хабарництва, який підкріплюється традиційною готовністю підприємця дати хабар задля позитивного вирішення або ж для прискорення процедури.
Сергій САХАЦЬКИЙ
Спеціально для «Правового тижня»

--------------------------------------------------------------------------------
Довідка «ПТ»
Перелік документів для переведення в НФ
Для того щоб перевести приміщення із житлового фонду в нежитловий, необхідно до виконкому рад надати:

заяву на ім’я голови райдержадміністрації (міської ради) з проханням надати дозвіл на переведення квартири, яка належить (вказати П.І.Б. фізичної або назву юридичної особи – власника квартири), в нежитловий фонд із подальшим використанням її під (зазначити подальше використання квартири: офіс, послуги населенню, перукарню тощо) з влаштуванням окремого входу;
завірену нотаріально копію документа, що підтверджує право власності на жилий будинок, жиле приміщення (договір купівлі-продажу, свідоцтво тощо з відміткою реєстраційного напису БТІ);
технічний паспорт (поверховий план) жилого приміщення (будинку);
довідку з житлово-експлуатаційної організації (ОСББ, ЖБК тощо) про те, що у жилому приміщенні (будинку), яке власник бажає перевести до нежилого фонду, ніхто не зареєстрований і не проживає;
довідку Ф-3 про те, що власник, який бажає перевести власну квартиру (будинок) до нежитлового фонду, забезпечений іншою житловою площею;
передпроектні пропозиції можливого влаштування вхідної групи, узгоджені з управлінням будівництва та архітектури, архітектором та у разі потреби з Управлінням охорони пам’яток);
бланк з підписами сусідів про те, що вони не заперечують проти переведення квартири із житлового фонду в нежитловий, погоджений та завірений начальником ЖЕКу;
довідку з ЖЕКу про відсутність заборгованості з квартплати;
дозвіл ЖЕКу на перепланування, а також, довідка про те, що ЖЕК є балансоутримувачем будинку.
У деяких випадках РДА вимагають довідки від відповідних установ та організацій щодо можливості паркування автомобілів біля будинку в разі переведення квартири в нежитловий фонд.